Bisnis.com, JAKARTA – Pengamat Housing Finance, Erica Soeroto mewanti-wanti Otoritas Jasa Keuangan (OJK) untuk memperhatikan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan down payment (DP) 0 persen atau KPR loan to value (LTV) 100 persen tanpa mitigasi merupakan sesuatu hal yang sangat berbahaya. Pasalnya, kondisi pembiayaan perumahan DP 0 persen itulah yang tengah terjadi di Indonesia.
“Saya pesankan wanti-wanti dengan teman teman di OJK, tolong diperhatikan DP 0 persen sangat berbahaya ke depan, bukan sekarang, sekian tahun kemudian,” kata Erica seminar virtual LPPI, Kamis (31/3/2022).
Selanjutnya, Erica menambahkan bahwa konsumen cenderung membeli rumah secara angsuran dari developer juga merupakan kondisi pembiayaan perumahan yang terjadi di Tanah Air.
“Perlu dicatat juga, teman-teman di Bank Indonesia atau di OJK bahwa di pasar kecenderungannya masyarakat sudah mulai beberapa tahun, mereka lebih senang mengambil KPR ke developer," imbuhnya.
Menurut Erica, angsuran ke developer atau pengembang sangat berisiko, karena mereka bukanlah lembaga yang ditunjuk untuk memberikan fasilitas kredit.
“KPR-KPR jenis ini cenderung menunda risiko. Jadi saya lebih cenderung kepada tim dari OJK mengusulkan untuk di-create mitigasi risiko ketimbang meningkatkan bobot risiko karena kalau bobot risikonya yang ditingkatkan, meskipun bobot risiko tinggi tapi tidak ada mitigasi risiko, tidak mungkin dijual di secondary mortgage market. KPR yang demikian tidak mungkin laku dijual ke pasar sekunder,” jelasnya.
Baca Juga
Melihat hal itu, Erica menjelaskan adanya beberapa elemen penting untuk membangun sistem yang efisien. Pertama, meningkatkan efisiensi pasar primer pembiayaan perumahan yang nantinya diarahkan kepada lembaga keuangan nonbank.
Kedua, mengembangkan pasar obligasi, termasuk berbagai jenis efek beragun KPR. Menurutnya, pasar obligasi di Indonesia belum berkembang secara efisien dan efektif.
Dominasi obligasi pemerintah, sambung Erica, terjadi karena hasil investasi yang lebih tinggi dibanding simpanan di perbankan. Dengan demikian, alternatif investasi ini mengakibatkan investor beralih dari perbankan ke obligasi pemerintah.
Erica menyatakan perpindahan ini akan membatasi kegiatan pembiayaan perbankan, termasuk KPR. Selain itu, dominasi obligasi pemerintah juga membatasi berkembangnya obligasi korporasi.
“Kita harus berupaya bagaimana obligasi dapat membantu perbankan atau lembaga keuangan nonbank atau lembaga penyalur KPR untuk mendapatkan sumber dana jangka panjang,” tuturnya.
Ketiga, regulasi dan kebijakan dengan memfasilitasi terbentuknya sistem yang efisien. Lalu, memantau pertumbuhan pasar pembiayaan perumahan untuk memastikan pasar berkembang secara bertahap sesuai dengan tingkat kemampuan pasar dalam menyerap risiko.
Selanjutnya, memastikan akses terhadap sumber dana jangka panjang dari pasar modal dapat berlangsung berkelanjutan. Kemudian diikuti regulasi dan kebijakan untuk program subsidi yang disusun berdasarkan analisis biaya dan manfaat.
Sejatinya, perumahan memang merupakan penopang pertumbuhan ekonomi. Namun, dia mengingatkan bahwa KPR yang terlalu tinggi di lingkungan sistem pembiayaan perumahan yang tidak efisien rentan terhadap serangan spekulasi.
“Jika tidak dikelola dengan baik, dapat memicu terbentuknya gelembung properti yang membahayakan pasar keuangan dan perekonomian,” tekannya.
Erica menegaskan pemerintah perlu melakukan pendekatan terpadu dan seimbang antara pembiayaan perumahan dengan pasar keuangan. Langkah ini dilakukan agar pertumbuhan pasar perumahan senantiasa memberi dampak positif terhadap ekonomi.
