Kemacetan menjadi salah satu masalah pelik yang dihadapi masyarakat di kawasan perkotaan. Akibat macet, misalnya, waktu tempuh dari tempat tinggal menuju kantor molor hingga berkali lipat.
Seorang jurnalis Amerika di masa lampau bernama H.L. Mencken pernah sekilas bekata; terhadap setiap masalah yang terasa kompleks akan selalu ada jawaban yang sederhana dan jelas. Oleh karena itu, untuk masalah kemacetan perkotaan juga pasti ada solusinya.
Salah satu jalan keluar yang sedang menjadi perbincangan adalah pembangunan komplek hunian berkonsep transit oriented development, singkatannya TOD. Perumahan dengan konsep ini lekat dengan ciri kedekatan lokasi dengan infrastruktur moda transportasi massal.
Bentuk keseriusan pemerintah terhadap pengembangan kawasan TOD dapat dilihat dari hadirnya kebijakan zona insentif/zona bonus. Kebijakan ini sebagai bentuk mekanisme kerja sama antara pemerintah daerah dengan pengembang properti untuk mengembangkan hunian berkonsep TOD.
Hal tersebut tertuang di dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 16/2017. Permen ini menyatakan bahwa kawasan berorientasi transit alias TOD merupakan kawasan yang ditetapkan dalam rencana tata ruang.
Hunian berkonsep TOD tersebut dinyatakan sebagai kawasan terpusat pada integrasi intermoda dan antarmoda yang berada pada radius 400 meter-800 meter dari simpul transit moda angkutan umum massal. Fungsinya sebagai pemanfaatan ruang campuran dan padat dengan intensitas pemanfaatan ruang sedang hingga tinggi.
Kebijakan zona insentif untuk kawasan TOD merupakan pertukaran bersyarat antara pemkot/pemkab dengan pengembang atau swasta. Pemda setempat memberi izin kepada pengembang untuk membuat bangunan lebih besar dengan pertukaran beberapa fasilitas publik. Nah, bonus bagi pengembang adalah penambahan luas lantai bangunan melebihi batas maksimum pada peraturan zonasi yang ditetapkan sebagai kawasan TOD.
Menteri ATR/BPN Sofyan Djalil pun mengutarakan bahwa zona insentif juga dapat digunakan sebagai salah satu strategi pembiayaan dalam penyediaan fasilitas publik, baik di dalam kawasan TOD maupun fasilitas publik di luar kawasan TOD. Pasalnya, pemerintah bagaimanapun butuh pendanaan dalam penyediaan berbagai fasilitas.
Kalangan perbankan selanjutnya akan punya peranan di sana, apalagi kalau bukan sebagai sumber pendanaan. Yang pasti, pemerintah hingga kini baru menyinggung soal peran dari bank milik negara sebagai penyokong pembiayaan hunian berkonsep TOD.
BANK SWASTA
Sementara itu, kalangan perbankan swasta belum jelas perannya kendatipun mereka sudah mengutarakan kesiapannya untuk ikut terlibat mendanai proyek TOD. Di samping itu, bank swasta secara terang-terangan menyampaikan pula bahwa mereka belum mengerti detil proyek ini.
Presiden Direktur OCBC NISP Parwati Surjaudaja mengutarakan kepada Bisnis bahwa pihaknya belum familiar terhadap hunian berkonsep TOD. Tapi diakuinya, secara umum proyek ini dapat menjadi solusi bagi masalah terkait permukiman di kota.
“Kami masih belum familiar dengan TOD ini namun rasanya hal ini memang akan menjadi kebutuhan ke depan sehingga selayaknya kamipun mendukung ke arah ini,” tuturnya saat dihubungi Bisnis, beberapa waktu lalu.
Sementara itu, PT Bank Central Asia Tbk. sejauh ini belum berkomentar banyak menanggapi perbincangan soal proyek TOD ini. Emiten berkode saham BBCA ini menyatakan, pada dasarnya penyaluran KPR dan KPA yang dilakukannya memang tidak semasif bank-bank pelat merah.
“KPR dan KPA kami tidak masuk ke semua segmen, segmen kami terbatas. Cabang kami tidak seperti BRI yang sampai ke desa-desa, kami hanya di kota-kota saja,” kata Direktur BCA Soewignyo kepada Bisnis.
EVP Divisi Bisnis Kredit Konsumer BCA Felicia Mathelda Simon mengutarakan, terlepas dari ada atau tidaknya pembangunan properti berkonsep TOD, pihaknya membuat pengelompokkan dalam penyaluran KPR dan KPA berdasarkan lokasi mengingat bahwa setiap wilayah memiliki potensi berbeda.
“Kalau sekarang pemerintah ke arah sana [properti berkonsep TOD] dan kota-kota yang dibidik ada dalam jangkauan kantor cabang BCA maka kami akan ikut. Kami ada terutama di kota-kota besar,” ucapnnya menjawab Bisnis saat ditemui dalam kesempatan terpisah.
Bank umum swasta lain dalam hal ini PT Bank Mayapada Internasional Tbk. menilai bahwa secara bisnis proyek pembangunan properti berkonsep TOD pada dasarnya sangat menarik.
Presiden Direktur Bank Mayapada Hariyono Tjahjarijadi menuturkan, sebelum memutuskan untuk terlibat dalam pendanaan properti berkonsep TOD agaknya perlu dicari tahu terlebih dulu peraturan dan kebijakan pemerintah terkait proyek ini.
“Di samping itu, perlu tahu lebih banyak juga bagaimana dengan status properti itu nantinya apakah sewa atau kepemilikan. Ya intinya masih banyak hal yang perlu diperjelas,” ujar dia saat dihubungi Bisnis.
Setelah Stasiun Tanjung Barat, Pondok Cina, dan Pasar Senen, kini pemerintah mulai membangun rumah susun berkonsep TOD di sekitar Stasiun Juanda dan Tanah Abang di DKI Jakarta. Jika hunian di dekat pusat transportasi publik itu semakin berkembang, bank-bank swasta tentu tak ingin ketinggalan.
